Venta de unidad productiva en concurso: régimen jurídico y práctica
Cuando una empresa entra en concurso de acreedores, la primera preocupación de quien la dirige suele ser la misma: ¿qué pasa con el negocio? ¿Se para todo? ¿Se liquida la empresa pieza a pieza o hay alguna forma de que alguien se quede con lo que funciona?
La respuesta está en la venta de la unidad productiva. Es una de las herramientas más potentes del derecho concursal actual y, bien ejecutada, puede salvar empleos, preservar relaciones comerciales y maximizar el valor para los acreedores. Pero también es una operación compleja, con matices jurídicos importantes que conviene conocer antes de lanzarse.
Qué es la unidad productiva
El artículo 200.2 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) define la unidad productiva como el conjunto de medios organizados para el ejercicio de una actividad económica, que puede ser esencial o accesoria dentro de la empresa concursada.
En términos más sencillos: es el negocio vivo. La fábrica con sus máquinas y su plantilla. El restaurante con su equipo, su marca y sus proveedores. La empresa de transportes con su flota y sus contratos. Lo que alguien puede comprar y seguir explotando de forma autónoma.
Una empresa puede tener una sola unidad productiva o varias. Y cada una puede venderse de forma independiente.
Cuándo se puede vender
Aquí está una de las novedades más importantes que introdujo la reforma de la Ley Concursal a través de la Ley 16/2022: la venta de la unidad productiva ya no está reservada a la fase de liquidación.
Se puede vender desde el mismo momento en que se solicita el concurso. Incluso antes, a través del mecanismo conocido como pre-pack concursal, del que hablaremos más adelante.
Esta anticipación es fundamental. El valor de una empresa viva se deteriora con rapidez en cuanto se conoce su situación concursal: los clientes buscan alternativas, los trabajadores clave empiezan a irse, los proveedores endurecen condiciones. Actuar antes de que se produzca ese deterioro marca la diferencia entre una venta a un precio razonable y una liquidación por partes que no satisface a nadie.
Qué pasa con las deudas
Este es el punto que más preocupa a los potenciales compradores, y con razón. Nadie quiere hacerse con un negocio y descubrir después que viene cargado de deudas anteriores.
La regla general del artículo 224 TRLC es clara: la transmisión de la unidad productiva no lleva aparejada la obligación de pagar los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión. Las deudas quedan en la empresa concursada, no se traspasan al comprador.
Hay excepciones. El juez del concurso puede establecer en su auto de autorización que el adquirente asuma determinadas deudas, normalmente como condición para que la operación sea viable o para obtener la subrogación en contratos específicos. Pero esa decisión corresponde al juez, y es él quien delimita exactamente qué pasivos hereda el comprador y cuáles no.
El problema con la Seguridad Social: una disputa que el Tribunal Supremo ha zanjado
Uno de los conflictos más frecuentes en las ventas de unidades productivas ha sido el protagonizado por la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS). Sucedía lo siguiente: el juez del concurso autorizaba la venta y fijaba en su auto que el comprador solo asumía un importe determinado de deuda con la Seguridad Social. Pero luego la TGSS le reclamaba al adquirente el total de la deuda acumulada por la concursada, ignorando lo que el juez había establecido.
Esta práctica ha generado una inseguridad jurídica enorme. Muchos potenciales compradores han renunciado a operaciones de este tipo precisamente por no saber con qué deuda se quedaban realmente.
El Tribunal Supremo ha puesto fin a esta controversia. En su Sentencia 1166/2025, de 23 de septiembre de 2025, la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 3ª, declaró que las deudas de la Seguridad Social por sucesión de empresa son únicamente las establecidas por el juez del concurso, y que esa decisión judicial vincula a la Administración. La resolución era clara: «la TGSS no puede reclamar al adquirente un importe superior al fijado judicialmente, aunque la deuda real sea mayor. El Tribunal fundamenta esta doctrina en la competencia exclusiva del juez del concurso para declarar la existencia de sucesión de empresa y delimitar los pasivos asumidos.»
Es un fallo de primera importancia. Confirma que el auto del juez mercantil que autoriza la venta y delimita las deudas asumidas es vinculante para todos, incluida la Administración.
Las deudas laborales: cuándo hay sucesión de empresa
En materia laboral, la cuestión es algo más delicada. El artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores establece que el cambio de titularidad de una empresa no extingue las relaciones laborales: el nuevo empresario se subroga en los derechos y obligaciones de los trabajadores.
Pero ¿cuándo hay sucesión de empresa en una venta concursal? Esa decisión también corresponde al juez del concurso, no a los juzgados de lo social. El TRLC ha zanjado así una larga disputa de competencia entre jurisdicciones. Es el auto del juzgado mercantil el que establece si existe o no sucesión de empresa y qué obligaciones laborales y de Seguridad Social asume el adquirente.
En la práctica, esto significa que el auto de autorización de venta es el documento central de toda la operación. Hay que leerlo con detenimiento, porque delimita exactamente el perímetro del negocio que se adquiere y las cargas que lo acompañan.
El pre-pack concursal: anticiparse al deterioro
El pre-pack es un mecanismo de raíz anglosajona que permite encontrar un comprador para la unidad productiva antes de que se declare formalmente el concurso. El comprador ya está identificado y el precio acordado cuando el procedimiento concursal arranca; la venta se ejecuta de forma casi inmediata tras la declaración.
El TRLC no lo regula expresamente, pero los principales juzgados de lo mercantil lo vienen admitiendo. En la práctica, el juzgado nombra un experto independiente que recaba ofertas en la fase pre-concursal. Cuando llega la declaración de concurso, la venta puede completarse en semanas en lugar de meses.
Las ventajas son evidentes: se preserva el valor del negocio vivo, se evita el deterioro concursal y se agiliza enormemente el procedimiento. Pero exige una preparación previa rigurosa y, sobre todo, actuar antes de que sea tarde.
Qué hay que tener en cuenta antes de comprar o vender
Si eres el comprador, los puntos críticos son estos: primero, verificar que la delimitación de la unidad productiva está bien definida en el expediente concursal; segundo, analizar el auto de autorización con precisión quirúrgica para saber exactamente qué contratos, trabajadores y pasivos incluye la operación; y tercero, no confiar en que la venta en concurso es siempre «limpia» de cargas: el auto del juez dice qué es limpio y qué no.
Si eres la empresa concursada o sus administradores, el objetivo es maximizar el precio de venta y acelerar la operación. Cuanto antes se inicie el proceso de búsqueda de comprador —incluso antes del concurso, si es posible—, mejor será el resultado para todos los acreedores.
En ambos casos, la clave es contar con asesoramiento especializado desde el principio. Las ventas de unidades productivas en concurso son operaciones con sus propias reglas, y los errores en la delimitación del perímetro o en la lectura del auto de autorización pueden tener consecuencias serias.